現代社會中，不少屋主即使背負著一筆房貸，仍可能遇到資金上的壓力。此時，二胎房貸（或稱二順位房貸、房屋二胎）經常成為他們解決燃眉之急的選項。然而，面對銀行、融資公司、甚至民間借貸等眾多管道，您是否對於申請門檻、利率計算方式，以及其中可能潛藏的風險感到一頭霧水呢？別擔心！這篇文章將帶您完整解析二胎房貸的種種疑問。讀完後，我們也會特別為您推薦值得信賴的嘉義房屋一二胎當舖。
什麼是房屋一胎、二胎？
房屋一胎是指第一次抵押名下房屋作為抵押品，向金融機構或民間貸款公司申請貸款的行為。換取資金的一種貸款方式。二胎則是在已有一胎貸款的情況下，再次將房屋抵押借款。 二胎房貸的利率通常較高，風險也較大，因為如果無法償還貸款，房屋可能會被法拍，第一順位的債權人（一胎貸款）會優先受償，剩餘的款項才會用來償還二胎貸款。
房屋一胎貸款
- 定義: 房屋所有權人將房屋抵押給金融機構，換取資金的一種貸款方式。
- 申請條件: 年滿20歲，具備還款能力，名下有房屋所有權，且房屋價值符合銀行要求。
- 利率: 銀行房屋貸款利率通常較低，約為年息2%~4%。
- 額度: 銀行會根據房屋價值、借款人信用狀況等因素評估貸款額度，最高可達房屋市價的8成。
- 還款方式: 通常為本息攤還，每月固定繳納本金和利息。
- 優點: 利率較低，還款年限較長。
- 缺點: 審核較嚴格，對信用及財力要求較高，若無寬限期，初期還款壓力較大。
房屋二胎貸款
- 定義: 在房屋已有一胎貸款的情況下，再次將房屋抵押給其他金融機構或民間貸款公司，取得資金的貸款方式。
- 申請條件: 年滿20歲，名下有房屋所有權，且房屋有殘值可供二胎貸款。
- 利率: 銀行二胎房貸利率較高，約為年息8%~16%，民間二胎利率更高。
- 額度: 銀行二胎貸款額度較低，民間二胎貸款額度則可更高，最高可達房屋市價的110%。
- 還款方式: 可選擇按月繳息，或本息攤還。
- 優點: 審核較寬鬆，有機會取得較高額度，資金運用更彈性。
- 缺點: 利率高，風險較大，若無力償還，房屋可能被法拍。
房屋一胎及房屋二胎的申辦額度如何估算？
在申請房屋一胎或二胎貸款前，了解房屋的估價方式以及是否還有殘值可供運用非常重要。
房屋一胎房貸額度
通常，大部分人會選擇向銀行申請房屋一胎貸款。銀行會對房屋進行專業估價，並根據您的個人條件（如信用狀況、還款能力）和當前市場行情來決定最終核貸成數。一般來說，銀行核貸的額度大約會是房屋總價的 5 到 8 成。
舉例來說，如果一間房子的市場價值是 2,000 萬元，而銀行最高核貸成數為 8 成，那麼您最多可以貸到 1,600 萬元。
一胎房貸額度計算公式：
房屋價值 × 核貸成數 = 一胎房貸額度
2,000 萬元 × 80% = 1,600 萬元
房屋二胎房貸額度
二胎房貸的額度計算方式則是以一胎房貸的設定金額（通常是銀行核貸金額的 1.2 倍，即貸款總額加上寬限額度）減去一胎房貸尚未償還的餘額。
舉例來說，如果您的房屋一胎貸款設定金額是 1,600 萬元，而您目前還剩 1,000 萬元的一胎房貸尚未償還，那麼您可申請的二順位房貸額度就是 600 萬元。
二胎房貸額度計算公式：
一胎房貸設定金額 − 一胎房貸未償還餘額 = 二胎房貸額度
1,600 萬元 − 1,000 萬元 = 600 萬元
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