政府打房打不停，預售屋付款成數解析，自備款抓多少最安全？

一分鐘掌握重點

預售屋自備款常見約為房屋總價的 2～3 成，但不是簽約當天一次付清，而是分為訂金、簽約款、開工款、工程期款與交屋款等階段。

依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 8 點，除簽約款及開工款外，工程款應依已完成的工程進度繳付，每次付款間隔日數應在 20 日以上。

2026 年 3 月 20 日起，央行放寬自然人第二戶購屋貸款成數上限，由 5 成調升至 6 成，是本波信用管制實施以來首次針對成數鬆綁。

2026 年 8 月 1 日起「青安 3.0」上路，改採排富機制：借款人年所得 200 萬元以下、申貸時未滿 50 歲，一般家庭額度上限 1,000 萬元。

2026 年 5 月 14 日行政院拍板預售屋履約擔保新制，強化價金專戶專款專用與續建完工責任，是買預售屋簽約前必看的新增檢查點。

尤其 2025 至 2026 年之間，房市政策連續調整：央行信用管制局部鬆綁、青年安心成家貸款改版、預售屋履約擔保機制再強化，這些變動都會直接影響「你要準備多少自備款」與「交屋時貸得到多少」。以下用 2026 年的最新規定，把預售屋付款流程重新整理一次。

2026 房市政策更新：打房措施到底改了什麼？

所謂「打房」並沒有規定預售屋的頭期款一定要幾成。真正影響自備款的，是「銀行最後能貸給你多少」，而這一塊在 2026 年確實出現了變化。

2026 年三大關鍵房市政策與自備款關係表

央行選擇性信用管制（第七波）

實施時間：2024 年 9 月起實施；2026 年 3 月 20 日起局部放寬。

與自備款關係：全台自然人第二戶購屋貸款成數上限由 5 成調升至 6 成。以 1,500 萬元的房子為例，自備款約可從 900 萬元降到 600 萬元。第一戶自住並未設定成數上限，但實際成數仍由銀行鑑價與授信條件決定。

換屋族切結與繼承排除

實施時間：現行。與自備款關係：簽署切結書承諾一定期間（實務上為 18 個月）內出售舊屋者，可不受第二戶限制；因繼承取得的房屋與房貸，在計算持有戶數時亦有排除規定。細節依各銀行作業規範。

青安 3.0（新青年安心成家購屋貸款）

實施時間：2026 年 8 月 1 日起實施，受理至 2029 年 7 月 31 日。

與自備款關係：改為排富設計，借款人年所得 200 萬元以下、申貸時未滿 50 歲且年齡加計貸款年限不超過 80 年。額度一般 1,000 萬元、新婚 1,200 萬元、育有未成年子女 1,500 萬元；並設房價上限（台北市 3,500 萬、新北與新竹 2,500 萬、其他縣市 2,000 萬元）。

預售屋履約擔保新制

實施時間：2026 年 5 月 14 日行政院院會通過，後續由內政部公告施行。

與自備款關係：買方繳的價金應直接存入專戶、專款專用於工程款與相關稅費；價金返還保證的責任範圍限於實際存入專戶的金額；同業連帶擔保者須負續建至完工交屋的責任。等於買方的每一期工程款「去了哪裡」變得更透明。

重點提醒：第二戶成數放寬，代表的是「有第二戶需求的自住族群壓力減輕」，並不代表首購族的自備款自動變少。首購族的自備款仍取決於建案付款條件、銀行鑑價與個人財力信用條件，簽約前務必先做貸款試算。

預售屋頭期款怎麼付？簽約款、開工款、工程款有什麼不同？

一般來說，預售屋的自備款常見約為房屋總價的 2～3 成，但實際比例並沒有全台統一固定的標準，仍要看建案付款條件、銀行核貸成數、購屋人的信用及財力條件而定。

例如一間總價 1,000 萬元的預售屋，如果預計自備款抓 20%，就是約 200 萬元；若抓 30%，則需要準備約 300 萬元。不過，這 200～300 萬元通常不是簽約當天一次全部付清，而是依照契約約定，分成簽約款、開工款、工程款及交屋款等不同階段支付。因此，買預售屋真正需要計算的，不只是「頭期款幾成」，而是「這筆錢要在多久之內準備好」。

預售屋付款流程五階段說明表

訂金（小訂／大訂）

支付時間：看屋決定購買時。

常見比例與說明：先支付小額訂金保留戶別，常見數萬元至數十萬元。此時尚未正式簽約，應確認訂金性質與可否退還。

簽約款

支付時間：簽訂買賣契約時。

常見比例與說明：與訂金合計常見約總價 5～10%。依法應有至少 5 日契約審閱期，切勿當場被要求立即簽約。

開工款

支付時間：建案正式開工時。

常見比例與說明：常見約總價 1～5%，部分建案與簽約款合併收取。

工程期款

支付時間：施工期間，依工程進度分期。

常見比例與說明：常見合計約總價 10～15%，分數期至十餘期不等。依規定應按已完成的工程進度繳付，每次付款間隔應在 20 日以上。

交屋款（含尾款、保留款）

支付時間：取得使用執照、辦理交屋前後。

常見比例與說明：多數以銀行房貸撥款支付；契約並應保留房地總價 5% 作為交屋保留款，於驗屋缺失改善完成後才支付。

工程款多久繳一次？20 日規定與「按月繳款」爭議

依現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 8 點付款條件規定，付款除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在 20 日以上。

工程款並不是建商想要「每個月收多少」就可以每月固定收取，而是應該與實際工程進度連結。行政院相關函釋也明確指出：若建商要求消費者「按月繳納」工程款，與定型化契約規定有所扞格；部分業者將工程款金額移轉至簽約款或開工款，再讓消費者按月分期支付，屬於以迂迴方式規避「工程款應按工程進度繳款」的規定，會架空消費者的保護機制。

簽約前一定要問建商的三個問題

1.請提供完整的「付款明細表」與「工程進度表」，確認每一期對應到哪一個工程階段。

2.每期金額是多少、預計何時通知繳款、兩期之間的間隔是否符合 20 日以上的規定。

3.從簽約到交屋期間，總共需要準備多少現金？其中有多少會落在交屋當年度？

工程款要準備多少？買預售屋最重要的是「現金流」

假設購買一間總價 1,000 萬元的預售屋，若銀行未來核貸約 8 成，理論上有約 200 萬元需要由買方自行準備。但實際購屋時不能只把 200 萬元當成唯一預算，因為銀行最終核貸金額仍要看鑑價、收入、信用條件及當時的貸款政策——而預售屋從簽約到交屋往往經過 2～4 年，中間政策與個人條件都可能改變。

預售屋的自備款通常會分散在數年的施工期間。例如建案施工期間約 3 年，可能前期先繳一部分簽約款及開工款，中間再依工程進度陸續支付工程款，最後交屋時才進入房屋貸款及尾款階段。這種付款方式對於目前收入穩定、但手上現金不算非常充裕的首購族來說，需要特別評估現金流。

購屋現金流表：至少要列出這 7 項

1.簽約時要付多少（含訂金）

2.開工時要付多少

3.工程款總共幾期

4.每期工程款金額與預計繳款月份

5.交屋前還要準備多少（含增值稅費、規費、代辦費）

6.預估銀行貸款金額與每月本息攤還金額

7.裝潢、家具、家電、搬家與生活備用金

房價總價並不等於全部購屋成本。除了房屋本身之外，還可能涉及契稅、印花稅、代書費、規費、履約保證費用、裝潢費、家具家電等支出。

簡易試算示範（總價 1,000 萬元、施工期約 3 年、自備款抓 2 成）

交屋前款項：簽約款＋開工款約 60～100 萬元｜工程期款合計約 100～150 萬元（分期繳）｜交屋保留款 50 萬元（總價 5%）

儲蓄壓力評估：交屋前累計需自備約 200 萬元，平均每年約 65～70 萬元、每月約 5.5 萬元的儲蓄壓力。

交屋後開銷：交屋後另需負擔約 800 萬元房貸的月付金，以及裝潢與家電支出。

別只看廣告上的「低自備」：付款條件才是關鍵

不少建案會以「低自備、輕鬆付款、工程零付款」等方式吸引購屋人。看到這些廣告時，最重要的是把實際付款條件問清楚

「低自備」究竟是降低總自備款，還是把部分款項延後支付？

「工程零付款」是否代表工程款延後到交屋時一次支付？延後付款會不會讓交屋時的現金缺口更大？

若交屋時銀行核貸成數不如預期，差額由誰負擔、是否有補足期限與違約條款？

建案採用哪一種履約擔保機制（不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保、公會辦理連帶擔保）？

2026 年通過的履約擔保新制，重點在於買方繳的價金應直接存入專戶、專款專用，且價金返還保證的責任範圍以實際存入專戶的金額為限。這也提醒購屋人：繳款時務必匯入契約載明的專戶，並保留每一期的繳款憑證，不要匯入建商或代銷個人帳戶。

確認預售屋契約是否載明完整付款明細、工程進度及相關交屋條件。內政部不動產資訊平台提供預售屋買賣契約書範本及定型化契約相關資訊；契約審閱期至少 5 日，務必帶回細看。

買預售屋頭期款到底要準備幾成？

預售屋自備款常見約抓房價 2～3 成，但不能只用「幾成」判斷自己買不買得起。真正重要的是三件事：銀行未來可能核貸多少、建商付款條件如何，以及工程期間每一期需要支付多少。

建議先把「房屋總價＋付款時間表＋預估貸款＋裝潢預算」一起算進去，再決定自己的購屋總預算，才能避免簽約後才發現現金流不足。

預售屋常見迷思與 2026 正確理解對照表

頭期款一定要 3 成

2026 年正確理解：沒有法定成數。自備款＝總價－銀行實際核貸金額，2～3 成只是常見經驗值。

打房所以貸款一定變少

2026 年正確理解：2026 年 3 月起第二戶成數反而由 5 成放寬至 6 成；影響較大的是持有多屋與非自住族群。

工程款每個月繳固定金額很正常

2026 年正確理解：工程款應按工程進度繳付，每次間隔應在 20 日以上；按月固定收款與規定扞格。

簽約時貸款成數建商說了算

2026 年正確理解：貸款由銀行核定，建商的試算僅供參考。簽約前應自行向銀行做貸款評估。

交屋款＝剩下的錢一次付

2026 年正確理解：交屋款多由房貸撥付，並須保留房地總價 5% 作為交屋保留款，待缺失改善後支付。

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預售屋最大的特色之一，就是房屋尚未完工，購屋款項通常會按照不同階段分期支付。因此，「頭期款要準備幾成」只是第一個問題，更重要的是了解簽約款、開工款、工程款、交屋款各需要多少，以及每一筆錢大約什麼時候需要準備。如果你正在尋找預售屋或想了解台中房地產市場，也可以持續關注以下房地產資訊，掌握建案介紹、購屋資訊與市場相關內容。真正成熟的國際大道，未來價值靠近國際崇德商圈一路展開，交通方便進文心崇德站，有雙鐵共構，是非常有價值房地產版圖，向東機捷、向西水湳核心。歡迎先預約了解更多

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